Beda SHM dan HGB: Mana yang Lebih Aman untuk Beli Properti?
Penjelasan sederhana jenis sertifikat yang paling sering ditemui saat membeli properti di Medan.
Saat membeli rumah, ruko atau gudang di Medan, jenis sertifikat adalah hal pertama yang perlu Anda periksa. Dua jenis yang paling sering ditemui adalah SHM dan HGB. Berikut perbedaannya dengan bahasa sederhana.
Apa itu SHM (Sertifikat Hak Milik)?
SHM adalah bukti hak milik atas tanah, yaitu hak yang turun-temurun, terkuat dan terpenuh. SHM tidak memiliki batas waktu dan hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Karena itu SHM umumnya dianggap paling aman dan paling dicari pembeli rumah tinggal.
Apa itu HGB (Hak Guna Bangunan)?
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan hak milik pemegangnya, misalnya tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah milik orang lain. HGB berlaku untuk jangka waktu tertentu: umumnya 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahun sesuai ketentuan yang berlaku. Sertifikatnya sering disebut SHGB.
Perbandingan singkat
- Kepemilikan: SHM adalah hak milik penuh; HGB adalah hak atas bangunan di atas tanah tertentu.
- Jangka waktu: SHM tanpa batas waktu; HGB terbatas dan perlu diperpanjang.
- Umum ditemui pada: SHM pada rumah tinggal dan tanah; HGB pada ruko, gudang, kawasan industri dan perumahan developer.
- Agunan KPR: keduanya umumnya dapat dijadikan agunan; penilaian mengikuti kebijakan bank.
Mana yang lebih baik?
Untuk rumah tinggal, SHM biasanya lebih diutamakan karena kepemilikannya penuh dan tidak perlu diperpanjang. Namun HGB bukan berarti buruk. Untuk ruko, gudang dan properti di kawasan industri seperti KIM, HGB adalah hal yang lazim. Yang penting adalah memeriksa sisa masa berlaku HGB dan memastikan status tanah di bawahnya.
Sebagai contoh, rumah di Jl. Sei Kapuas berstatus SHM, sedangkan gudang di KIM 1 Mabar berstatus SHGB.
Apakah HGB bisa menjadi SHM?
Pada rumah tinggal tertentu, pemegang HGB dapat mengajukan peningkatan hak menjadi hak milik ke kantor pertanahan (BPN) sesuai ketentuan yang berlaku. Syarat dan biayanya berbeda-beda, jadi tanyakan terlebih dahulu kepada notaris/PPAT.
Yang perlu dicek sebelum membeli
- Nama pemegang hak sesuai dengan nama penjual.
- Untuk HGB: tanggal berakhirnya hak dan status tanah di bawahnya.
- Tidak ada sengketa, sita, atau hak tanggungan yang belum dihapus.
- Keaslian sertifikat di kantor pertanahan setempat.